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O sector imobiliário é influenciado por muitos factores. A localização, a densidade populacional, o crescimento demográfico e os níveis de rendimento são talvez os mais importantes. Tipicamente é um mercado muito local que obriga a um conhecimento pormenorizado das diferentes geografias: por vezes um imóvel "do outro lado da rua" não tem o mesmo valor. Com todas as oportunidades que oferece, o sector imobiliário tem de ser bem estudado.

Uma das principais diferenças do investimento imobiliário, quando o comparamos com outros tipos de investimento, é que se trata de um investimento em "paredes" e em "terra", que o torna muito tangível  por um lado e muito emocional por outro. É possível ver e tocar naquilo em que se investe. Se a sensação de posse nos transmite estabilidade e confiança, também nos obriga a uma manutenção específica. Regar o jardim, reparar infiltrações e canalizações, enfim...

Quando estamos a analisar um potencial investimento imbiliário, temos de ter em consideração a categoria em que se inserem os imóveis em questão. Estamos a avaliar casas residenciais, espaços comerciais, armazéns ou escritórios? Que tipo de mais-valias podemos esperar com a venda dos imóveis, qual o valor das rendas e dos custos de manutenção? Estas questões são as mais importantes: compreender a categoria dos imóveis e como funcionam os principais drivers económicos.

Vamos então abordar quatro grandes tipos de imóveis: escritórios, retalho, industrial e residencial. Existem ainda outros tipos menos comuns, como os hotéis, as propriedades rústicas, os parques de estacionamento e os hospitais, entre outros, com características próprias que abordaremos num outro artigo.

Escritórios
Localizados nos centros urbanos, os escritórios dependem directamente das necessidades de espaço das empresas de serviços. Os trabalhadores de colarinho branco costumam povoar os escritórios urbanos pois é aqui que encontram as empresas ligadas à área financeira, seguros, Administração Pública, escritórios de advogados e contabilistas. A sua localização central oferece uma imagem de prestígio e proximidade a tudo o que é importante.

A procura de escritórios depende naturalmente do aumento dos empregos nas empresas de serviços, embora as mais-valias e o valor das rendas possam variar muito, já que este mercado tende a ser muito sensível ao equilíbrio entre oferta e procura. Por outro lado, os edifícios de escritórios têm elevados custos de manutenção, por isso, basta perder um inquilino para sofrer imediatamente um grande impacto nas rendas.

Em tempos de bom crescimento económico os escritórios tendem a ter uma óptima valorização, uma vez que a procura de espaço aumenta o valor das rendas e a concorrência demora o seu tempo a reagir, pois é necessário muito tempo e capital para se construir um novo edifício de escritórios.

Retalho
Existem muitas variedades de imóveis destinados ao retalho, desde os grandes centros comerciais fechados aos espaços em edifícios habitacionais em zonas pedonais. Neste momento, dá-se preferência aos grandes centros comerciais, com este tipo de negócios a ocupar espaços maiores do que no caso das lojas isoladas, conseguindo ainda visibilidade e facilidade de acesso a meios de transporte.

Muitos destes imóveis têm uma âncora, isto é, um negócio retalhista grande e bem conhecido que serve como chamariz para o centro. Um exemplo de uma âncora é o IKEA. Se um imóvel tiver uma loja de mobiliário como âncora, poderá dizer-se que está ancorada por mobília; mas também pode esta ancorado por comida ou mercearia, se as lojas âncora forem do sector alimentar; esse tipo de âncoras costuma valorizar as características dos imóveis e torná-los mais interessantes de um ponto de vista do investidor.

O retorno do investimento do sector de retalho costuma ser mais estável do que o dos escritórios, em parte porque os contratos de arrendamento dos imóveis retalhistas tendem a ser mais longos e os retalhistas não têm tanta propensão para mudar de local como os inquilinos de escritórios.

Industrial
O investimento em imóveis industriais é considerado muitas vezes como a defesa do investidor do mercado imobiliário. Normalmente, requerem investimentos mais pequenos, exigem menos gestão e têm custos de operação mais baixos do que o sector de escritórios e de retalho.

Existem vários tipos de propriedades industriais dependendo do uso do edifício. Por exemplo, os edifícios podem ser usados como armazéns, para produção, pesquisa e desenvolvimento ou distribuição. Alguns imóveis industriais podem até ter espaços de escritórios parciais ou completos. Alguns factores importantes a ter em conta em relação a este tipo de propriedades serão a funcionalidade (por exemplo, a altura do tecto), a localização em relação a principais vias de transporte (por terra ou mar), a disposição das construções, a zona de carga e o grau de especialização do espaço (como, por exemplo, se tem gruas ou arcas frigoríficas).

Residencial Multi-familiar
Por norma, os imóveis residenciais multi-familiares são os que apresentam rendimentos mais estáveis, já que, independentemente do ciclo económico, as pessoas precisam sempre de um sítio onde viver. Em  cenários de mercado normais e em centros urbanos, a ocupação residencial tende a manter-se razoavelmente elevada. Outro factor que contribui para a estabilidade da propriedade residencial é que o risco está disperso por um número relativamente elevado de inquilinos, acabando a perda de um inquilino por ter um impacto mínimo, ao passo que perder um inquilino em qualquer um dos outros tipos de imóveis pode trazer efeitos negativos muito maiores.

Tal como o investimento em acções, o investimento em imobiliário pode proporcionar retorno financeiro a dois níveis: pode proporcionar mais valias (ganhos obtidos com a compra e venda no caso de ocorrer a valorização dos imóveis) e pode proporcionar rendimentos periódicos (rendas deduzidas dos custos de manutenção; no caso das acções seriam os dividendos).

O valor dos imóveis é determinado através de avaliações especializadas. Normalmente, os avaliadores imobiliários recorrem a transacções reais que ocorreram num passado recente e a outros dados do mercado para estimar o valor que os imóveis atingiriam caso fossem vendidos. Se o avaliador acreditar que a sua propriedade pode ser vendida acima do preço que a comprou, então é provável que consiga uma mais-valia. A independência e credibilidade do avaliador é muito importante.

Os rendimentos periódicos proporcionados pelo investimento imobiliário estão directamente relacionados com as rendas pagas pelos inquilinos, subtraindo-se os custos de operação e manutenção dos imóveis. A deduzir também devem ser considerados os custos financeiros e a amortização do capital, caso tenha recorrido a empréstimo para financiar a aquisição do imóvel. Mais uma vez, é fácil de perceber a importância de manter a propriedade o mais ocupada possível. Se perder alguns inquilinos, pode não receber o suficiente em rendas dos outros inquilinos para cobrir os custos de operação do edifício. A sua capacidade de manter o imóvel ocupado depende da força do mercado - ou seja, da procura e da oferta de espaços semelhantes ao que está a tentar arrendar. Nos mercados mais fracos, com demasiada oferta de espaço ou pouca procura, terá de cobrar rendas inferiores para manter o imóvel ocupado do que se estiver num mercado forte.

Em Portugal, o mercado de arrendamento está ainda a começar a dar os primeiros passos, pelo que é de esperar muita volatilidade no valor das mais-valias potenciais nos próximos anos. Historicamente, a volatilidade do mercado imobiliário é mais forte na sua componente capital, tendendo o valor das rendas a ser relativamente mais estável.

Alguns aspectos importantes se decidir investir em imobiliário: