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Para calcular o valor a pagar deverá seguir os seguintes passos, utilizando as tabelas práticas definidas pelo Oficio nº. 40 099 datado de 05-01—2011:

1. Escolher a tabela consoante o destino e a localização do imóvel - Continente ou Regiões Autónomas;

2. Ver qual o intervalo em que se insere o valor da casa (que será o mais elevado dos valores de aquisição ou valor patrimonial);

3. Multiplicá-lo pela taxa correspondente;

4. Ao valor obtido deduzir a parcela a abater;

5. O resultado obtido corresponde ao valor a pagar.

Exemplos:

1- Vai adquirir, pelo preço de € 150.000,00, um prédio urbano em Portugal Continental exclusivamente destinado a habitação, com o valor patrimonial de € 120.000,00. O IMT que terá de pagar é o seguinte: (€ 150.000,00 x 5%) – 5.640,23€ = 1.859,77€

2- Determinada pessoa, no Continente, adquire um imóvel em 2011, por 92.000 euros para habitação própria e permanente, segundo as taxas de IMT não terá qualquer valor a pagar.

3- O Pedro e a Joana possuem uma moradia com o valor de 350.000 euros. Decidem divorciar-se e a Joana ficará com a casa. Em caso de partilha, seja por divórcio ou herança, quem ficar com imóveis mais valiosos do que, teria direito em função da respectiva quota, têm de pagar imposto sobre o excesso. Mas a taxa a aplicar incide sobre o valor total do imóvel.

Neste caso a partilha implicaria um direito a 175.000 euros para cada um. Porém, a Joana ao ficar com a casa, apesar da sua parte ser de 175.000 euros, pagará o correspondente a imóveis de 350.000 euros, sendo a taxa de 8%. Ou seja, ((175.000 x 8%) – 11.959,32) = 2.040,68 euros.

4 - Imaginemos que o Antonio decide assinar um contrato promessa de compra e venda de uma casa de férias no montante de 200.000 euros. Antonio imediatamente após a assinatura do contrato promessa, antes da escritura, passou a utilizar a casa.

Apesar de a transmissão definitiva ainda não ter ocorrido, e como a casa não se destina a habitação própria e permanente, o Antonio terá de pagar logo o IMT na quantia de 5.836,88 euros (200.000 x 7% - 8.163,12).

5- Analisemos agora um caso de arrendamento. O senhor marco assinou um contrato de arrendamento de que consta uma cláusula a dizer que a casa, com um valor patrimonial tributário de 200.000 euros, passará a ser da sua posse depois de liquidadas todas as rendas acordadas, cujo valor ascende a 800,00 euros por mês.

Quando existe um contrato com duração superior a 30 anos e o mesmo preveja a possibilidade de o inquilino ficar com a casa, este último terá de pagar IMT. O montante considerado será o maior dos valores entre o valor patrimonial tributário e o valor resultante da multiplicação da renda anual por 20. Ora, 800 x 12 x 20 = 192.000,00 euros e é inferior ao valor patrimonial, que é de 200.000,00 euros. O IMT a pagar pelo senhor Marco será de 12.000 euros (200.000 x 6%). Porventura aquando da escritura de venda, haverá novamente que verificar se o valor patrimonial à data da venda, ou o produto da renda anual por 20, e se o valor for superior ao valor que tinha à data da assinatura do contrato de arrendamento, haverá IMT a ser pago pela diferença.

6- Se, por exemplo, houver uma permuta de um terreno para construção cujo valor é de 125.000 euros, por uma moradia com o valor de 230.000 euros, é devido IMT sobre 105.000,00 euros (Diferença entre os valores dos imóveis trocados).

O princípio subjacente à regulamentação dos preços de transferência é o princípio de plena concorrência, ou seja as condições acordadas entre duas partes relacionadas devem ser idênticas às que seriam estabelecidas entre entidades independentes, em operações comparáveis.

A atribuição do valor patrimonial tributário dos prédios rústicos e urbanos, não depende do proprietário do imóvel, sendo o seu valor definido pela Direcção-Geral dos Impostos (DGCI), pela Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos e prédios Rústicos (CNAPU e CNAPR) e pela Junta de Avaliação Municipal (JAM).

Assim, O valor patrimonial tributário (VT) dos imóveis urbanos será fixado com base nos seguintes indicadores:

-Custo médio de construção;

- Área bruta de construção;

- Área de implantação;

- Utilização dos imóveis, ou seja, se os mesmos se destinam a habitação, comércio, indústria ou serviços;

- Localização;

- Qualidade e conforto;

- Antiguidade.

O VT (prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços) apura-se por aplicação de seguinte fórmula:

VT = VC x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Nesta fórmula:

Vc é o valor base dos prédios edificados que corresponde ao custo médio de construção por metro quadrado.

A é o coeficiente relativo à área bruta de construção e ao terreno que excede a área de implantação, que varia entre 1 e 1,60, e corresponde à soma de coeficientes relativos à área bruta privativa, às áreas brutas dependentes, e à área do terreno livre, dividido entre a parte que não excede o dobro da área de implantação e a restante;

Ca é o coeficiente de afectação, que varia entre 0,08 e 1,20, consoante o imóvel se destine a estacionamento, armazéns, indústria, habitação, comércio ou serviços;

Cl é o coeficiente de localização que varia entre 0,35 e 3, consoante o imóvel esteja isolado em meio rural ou se situe numa zona de elevado valor no mercado imobiliário;

Cq é o coeficiente de qualidade e conforto, que varia entre 0,5 e 1,7, consoante o tipo de imóvel e as suas características, sendo valorizadas na habitação, por exemplo, as moradias e os andares em condomínio fechado. Constituem indicadores de desvalorização, por exemplo a inexistência de rede de água, electricidade, gás ou esgotos.

Cv é o coeficiente de vetustez, que varia entre 0,35 e 1, em função do número de anos decorridos desde a data de emissão da licença de habitação ou da conclusão das obras de edificação.

Assim, mesmo após a avaliação geral dos prédios urbanos, o valor patrimonial dos prédios arrendados manter-se-á indexado ao valor das rendas, caso o valor assim obtido seja inferior ao resultante da avaliação geral.

Concluída a avaliação e fixado o valor patrimonial dos imóveis, os proprietários ou os chefes de finanças que não concordem com o valor obtido podem requerer uma segunda avaliação no prazo de 30 dias após a notificação do primeiro dos dois.

O valor patrimonial dos prédios rústicos, destinados somente à agricultura, corresponde a 20 vezes o valor do seu rendimento anual, depois de retiradas as despesas de actividade. O rendimento anual engloba os rendimentos das parcelas de terreno, e as árvores com valor económico. Através do link das finanças http://www.e-financas.gov.pt/SIGIMI é possível simular os valores patrimoniais tributários.

O imposto de selo que varia de acordo com o acto tributável e/ou com o montante envolvido, pode ser aplicado através de uma percentagem do valor do acto ou documento a tributar ou então pode ser uma taxa fixa, e encontram-se descritas na Tabela Geral do Imposto de Selo.

Sempre que ao mesmo acto possa aplicar-se mais do que uma taxa, deverá aplicar-se apenas a mais elevada, exceptuando as situações que respeitam a aquisição de imóveis, doações e heranças.

Vejamos os seguintes exemplos práticos:

Exemplo 1 – Um contrato de arrendamento que convencione uma renda de 300,00 euros mensais.

Esta operação de arrendamento está sujeita à taxa de 10% (30,00 euros), de acordo com o nº.2 da tabela IS.

Mas pelo facto de se tratar de um contrato, segundo o nº. 8 da tabela IS, está sujeito a um valor fixo de 5,00 euros.

Como apenas se aplica a maior taxa, será liquidado imposto pelos 30,00 euros. Este exemplo serve apenas para considerar a validação de aplicar às diversas operações sujeitas a diferentes taxas, a mais elevada, uma vez que a Lei n.º 3-B/2010-28/04 revogou a taxa fixa de 5,00 euros para as operações escritas de quaisquer contratos.

Exemplo 2 – Determinada Sociedade X saca uma letra no montante de 15.000,00 euros sobre um cliente Y (sacado)

A responsabilidade de liquidação do imposto de selo é do sacador X, e têm de o fazer no mês seguinte à data de emissão da letra (até dia 20). A taxa a aplicar é de 0,5% do seu valor, ou seja, 0,5%*15.000,00 =75,00 euros. Posteriormente, o encargo é repercutido no cliente.

Embora o encargo seja da responsabilidade do sacado (art.3º.nº.3 alínea j) do IS), a obrigação de entrega é inerente ao sacador (art.2º.nº.1 alínea f) do IS)

Exemplo 3 – Determinada pessoa residente no território nacional recebeu durante um ano a quantia de 3.000,00 mensais de um tio residente em Angola.

De acordo com o disposto no nº. 1 do artigo1º. e da verba1.2 da tabela Geral do Imposto do Selo, por cada doação recebida o beneficiário deverá entregar o imposto, no montante de 10% das quantias recebidas, até ao final do 3º mês seguinte, àquele em que se verificou a doação, respeitando o nº.3 do mesmo artigo.

Algumas taxas, aplicáveis a actos ou documentos, podem ser consultadas no quadro resumo (para os demais casos consultar a Tabela do Imposto de Selo).